先日、住宅金融支援機構の方から、住宅融資保険を活用した「リバースモーゲージ型住宅ローン」の概要などについて話を聞く機会があった。「リバースモーゲージ型住宅ローン」とは、60歳以上の方が居住住宅を担保に、金融機関から融資を受けて、死亡時までは利息までの支払い、死亡後に担保物件の売却等により、借入金を一括返済するもので、住宅金融支援機構は、このローンを扱っている金融機関に対して、住宅融資保険を提供している。
金利は、一般の住宅ローンに比べて高く、だいたい3～4％ということだが、例えば1000万円借りた場合、金利年3.5%として毎月29,166円の返済が死亡時まで続き、死亡時に住宅等を売却して、余剰金があれば相続人に支払い、元金の方が高ければ、その差額を相続人に請求するという仕組み。だが、今年度からノンリコース型が導入され、例え住宅等が元金ほど高く売れなくても、差額を請求しないタイプの融資が開始された。
融資の対象は、利用者が住宅を建設・購入する場合やリフォームを行う場合の資金はもちろん、住宅ローンの借換えや子世帯等の住宅取得資金についても対象となる。ただし融資額は住宅の建設・購入の場合で5000万円、リフォーム等の場合で1500万円を上限に、かつ、担保不動産評価額の50又は60％に相当する額までとなっている。
利用事例もいくつか紹介いただいたが、都心へのマンション住替え時の利用や、リフォーム時の利用、さらには元金が減らないため、子世帯の住宅建設に当たり、相続税対策として利用するケースもあった。特にノンリコース型は、子供世帯が既に独立し、持ち家を構えている場合など、死亡時に住宅等が売却されれば、空き家の管理で子供世帯を悩ませることもなくなる。持ち家所有者がこのローンを利用してリフォームを行い、快適な居住環境を手に入れ、かつ、老後は子供に金融資産以外は残さないという選択は大いに「あり」だと思った。
ただし、死亡するまでは金利相当額を返済しなくてはいけない。例えば1000万円借りて、毎月3万円を返済するとすれば、28年以上生きると借入額以上に返済することになる。って、28年後と言えば、60歳の人でももう90歳近いじゃないか。逆に早く死ねば、多少は元金が戻ってくるかもしれない。ちなみに夫婦とも60歳以上でなければならず、二人とも亡くなるまで利用できる。
わが家の場合、まだ娘が同居しているから、すぐに利用は難しいが、娘が家を離れたら検討しようかな。そろそろ快適なバリアフリーリフォームを考えてもいいような気がする。
