集合住宅

 7年前に発行された本である。翌年には私も読んだ。当時の読書感想を読み返すと、しっかり本書の内容を理解していたことがわかる。大学の集合住宅に関する講義の最後に、本書を紹介していたが、実際どういう内容だったかというと、記憶が曖昧。そこで今回、読み返すことにした。
 第一次世界大戦後に欧州各国で建設された労働者のための集合住宅団地を見学し、紹介する。それらの多くは今もまだ現役で住み続けられている。一方、冒頭で紹介する「軍艦島」は既に廃墟となり、最後に紹介する同潤会アパートはすべて取り壊された。本書は世界各地で繰り広げられた反格差社会運動やピケティの登場に触発されて執筆されたかもしれないが、日本におけるこれらの運動がすっかり下火になっていることを考えると、欧州とのユートピア思想の厚さの違いを感じさせられる。
 でも、今の若い学生たちには難し過ぎたかな。何と言っても、先日のレポートでは、賃貸住宅と区分所有マンションの区別がついていない学生が何人もいたのだから。まずはそこから講義を始めよう。もちろん私だって、知らないことはたくさんある。そして知ったと思ってもすぐに忘れてしまう。何度も何度も勉強しなくては・・・。あまりに忘れていて、反省してしまった。本書はけっこう、やっぱり、面白かったけどね。

○19世紀半ばから20世紀前半にかけて建設された集合住宅は「夢の跡」だ。社会的に恵まれない多くのひとびと、とりわけ労働者たちに、健康で快適な生活の場を持ってもらう。その理想を実現するため、資本家も、政治家も、官僚も、そして建築家も、さまざまな知恵を巡らせ、工夫を凝らして、労働者層の「暮らしの場」を都市的スケールで実現した。その動きは…世界規模で拡大し、20世紀にはモダニズムの波にも乗って「集合住宅団地」という形に実を結んだ。(P7)
○そこに出現した「コンクリートの集合住宅群」は建築不在で構築され、…モダニズムの建築観に通じる「即物的かつ機能的な要求」を「母」にして産み落とされた。…モダニズムル・コルビュジエやグロピウスがいうように、作家性、ましてや建築家の知名度ではなく、機能主義や合理主義の産物であることを評価の基準に置くなら、「軍艦島」は世界で最も「見る価値」があることになるだろう。/しかし、現実は違う。(P038)
○1929年10月24日、第2回「近代建築国際会議CIAM)」がフランクフルトで幕を開けた。議題になったのは「生活最小限の住居」。…「CIAM」は、まさに「ノイエ・フランクフルト」お披露目の場だったのである。/産業革命が世界を激変させ、大都市では多くの労働者層が住宅に困窮していた。…建築生産をもっと工業化すれば効率があがり、劣悪な住環境を余儀なくされているひとびとを一気に救えるのではないか…。それはまさにモダニズムによる「ユートピア」実現にかける思いだった。(P085)
○激越な「赤いウィーン」がもたらした、大規模集合住宅が今日まで美しく保たれているのは、ひとつには住民の高い意識があってこそだ。かつて労働者が政治の主導権を把握した時代に、英知を結集して都市の住宅のあり方を構想した果実がいかに確たるものだったかを「カール・マルクス・ホフ」などの「生き続けるユートピア」は示している。…トマ・ピケティのいう「格差」解消の努力は、その時代には明確に意識されていた。(P126)
○建築がかつてはいかに事大主義で権力者の飾り物であったかを前置きし、ヨーロッパ各国の第一次世界大戦からの復興が住宅中心で進められていることを受け、「現代欧州の著名なる建築家」の「大多数は住宅建築の権威者ではないか」と読者に問いかけている。…同潤会の建築家たちが、強い使命感を持って、帝都復興をひとつの好機ととらえ、住宅の領域での社会的な使命をまっとうすべく「集合住宅」の設計に勤しんでいたことが、そこから読み取れる。(P202)

負動産地獄☆

 筆者は不動産事業の専門家として、これまで空き家問題を中心に執筆をしてきた。具体事例が豊富なそれらの本はいずれも興味深いものだったが、本書は筆者の父親が亡くなり、相続を経験したからか、不動産を中心に相続制度について論じている。とは言っても、「まえがき」で筆者自身が書いているように「本書はいわゆる『相続税対策本』では」ない。いやむしろ、賃貸マンション建設やタワマンン購入等の相続税対策がいかに健全な不動産市場をゆがめ、不動産が本来果たすべき社会的な役割から遠ざけることになっているかを指摘する。
 第1章「激増する『いらない相続』」では、いらない土地や家屋を相続せざるをえなくなる実態を紹介する。続く第2章「相続対策が不動産問題を生む」では、タイトル通り、賃貸マンション建設やタワマン購入による相続対策の仕組みと、それが最終的に被相続者である子供たちにいかに不幸な状況を生み出すかを明らかにする。そして第3章「いらない不動産」では、相続しても困る不動産として、地方の実家や老朽マンションなどを実例とともに挙げていく。その中には、中小ビルの相続やシャッター商店街相続、さらには超高級住宅地における相続の悲劇などもある。これらはさすがに多くの実例に遭遇してきた筆者ならではの内容だ。
 そして第5章「『負の相続』にならないために」では、少しでもその対応策について紹介するが、けっして安心できるものではない。本書の白眉は最終、第6章の「相続をどうすればよいのか」ではないだろうか。本章で筆者は大胆な提案(思考実験)をする。相続税100%の提案だ。死亡したら、死者の財産はすべて国庫に帰属するという提案。一方で、50歳までの子供への贈与はフリーとする。こうすることで、現在、高齢者に死蔵されている多額の金銭・財産が、真にそれを必要とする子育て世帯や若年世帯に移転する。「『じじばば消費』の活性化が日本を救う」(P224)というのは筆者のジョークかもしれないが、一面の真実でもある。
 さらには筆者の妄想(提案、思考実験)は、土地所有の国有化に向かう。この部分については、説明不足なこともあり、十分理解できなかったが、現在の相続税制、そして土地法制が、縮小し高齢化する現在の日本の状況にはなじまないものであり、抜本的な発想の転換と制度の再構築が必要だろうということはうすうす感じる。たぶん、今、日本はそこまで追い込まれている。私が生きているうちに変わるだろうか。ちなみに私の場合、少しずつながら、娘に財産移転をしているつもりだ。いや単に、同居する娘から家賃も生活費をもらっていないというだけのことだが。そして、残った財産はすべて国や行政に渡してもかまわないと思っている。同感する人も多いのではないのかなと思うけど、どうだろう。

○高齢者が増えて相続発生が遅れる結果…相続する子供の平均年齢は50歳以降ということになり…老後資産として引き継がれ、貯蓄されたままになっていく運命にあります。…国も…早めの財産移転を促すべく…教育資金贈与…住宅の新築、取得、増改築資金贈与…結婚、子育て資金として…の贈与を非課税としています。/しかし…現代の価値観でいけば、子供や孫が自由にお金を使う…理由を問わずに積極的に贈与できる仕組みにしてもよいのではないかと思います。(P41)
○なぜ不動産が好調なのかを正確に報道すべきはずのメディアも、実態をよく理解していません。…実が新築分譲マーケットにおける購買者の多くは、高齢者名義での購入で、その目的が相続税対策にあることについては見事に抜け落ちています。読むほうも、マンションといえば、都会生活にあこがれる若者が住宅ローンで背伸びして買うマイホーム、などという一時代前の価値観でこうした記事を読んではいけないのです。(P93)
○地方の実家、流動性を失った郊外ニュータウンの戸建て住宅、老朽化したメンション、別荘やリゾマン、借金まみれの中小ビル、シャッター通り商店街に残された店舗付き住宅、正確な場所も判然としない山林、売るに売れない高級住宅地など、漫然と相続してしまうと後で大変な苦労を背負い込むことになります。…これからの日本では、売却という「出口」を見失っていく不動産が大量に発生する可能性が高いのです。(P145
○新しい時代に即した税制は、親世代から子や孫世代になるべく早期に財産を移転しやすくするべきです。…また…お世話になった個人に感謝の意味を込めて贈与する資産についても、幅広く非課税枠を創設してみたらどうでしょうか。…こうした考えでの贈与が広まれば、世の中の本当にお金を必要としているところに、的確にお金が流れ、社会を活性化させていくことにつながると思います。(P212)
○相続が発生したら基本的にはすべての財産は国庫に帰属する制度に改めてみたら社会はどう変わるでしょうか。相続税100%の提案です。そのかわり、一定額までの贈与については贈与税フリーにします。…たとえば配偶者への贈与はフリー、子どもにたいしては子供の年齢が50歳になるまではフリーにして、財産移転を急がせるのです。…子から親に対する生活資金の贈与についてもフリーにすれば良いと思います。…国内消費が一向に良くならないのは、高齢者がお金を死蔵させているから。このお金が…どんどん消費に向かいだせば、日本経済は飛躍的に改善していくことでしょう。(P223)

朽ちるマンション 老いる住民

 朝日新聞デジタルで昨年2月から6月にかけて連載された記事を再構成したもの。老朽化するマンション。そして高齢化する居住者。その結果、様々な課題と問題を抱えるマンションの管理の実態については、ようやく一般紙でも取り上げられるようになってきた。昨年は私が購読する中日新聞でも、マンション管理の問題を取り上げていた。でも中日新聞のほうがもう少し専門的だったような気がする。
 それでも、冒頭の「管理会社『拒否』の衝撃」は少しショックだ。賃貸や売却に出されることなく、放棄される空き家の存在も指摘されている。また、認知症の居住者の増加だけでなく、高齢者が多い管理人自身が認知症を患ってトラブルを起こした事例も報告されている。
 一方で、対策に対する視線は少ない。あくまで一般紙の記者であり、専門家ではないから仕方ないのかもしれないが、問題事例を紹介するだけで終わっているような気がする。ところどころ挟まれる専門家のコラムも一面的で彼らの知見を十分紹介しきれていないように思う。いくつか成功例も紹介されているが、何となく中途半端でその良さや教訓があまり見えてこない。
 もちろん、マンション管理にかかる問題は根深い。一般読者向けにはまずは問題提起ということでいいのかもしれない。でもやはり物足りなさは残る。まあ仕方ないのかもしれない。

○マンションの清掃や資金管理などを委託していた管理会社から管理を断られるケースが、都市部のマンションを中心に増えている。…拒否が増える背景の一つには、管理にかかるコストの上昇がある。…管理費…高騰の背景の一つに、管理人らの人材不足がある。…古いマンションほど、年金暮らしの住民も多いため管理費の値上げに応じにくく…建物も住民も老いる中、管理会社も利益を出しにくくなっており、管理拒否は今後も増える可能性もある。(P20)
○古いための、買い手や借り手がつかない、というだけではない。/14年に設立された「空き家活用株式会社」(東京)は5年ほど前から、調査員の目視による独自の空き家調査を始めた。販売や賃貸に出されていない…市場に出回っていない物件は…東京23区内で…5千戸前後だという。…貸したり売ったりして活用しようとしていない物件は、管理がよりおろそかになっている可能性があるという。(P28)
○超高齢社会で、認知症は居住者だけの問題ではない。マンションの管理人は、定年退職後に再就職したシニアも多い。同社では最長80歳まで管理人として働くことができ、平均年齢は60代半ばだ。/高齢の管理人自身が、認知症の当事者になる事例も発生している。…ごみ置き場の入り口と居住者宅の玄関を間違えてしまい、管理人が居住者宅のカギ穴を工具で壊しかけた事例が報告された。管理人本人は記憶や自覚がなく、認知機能の低下が心配される状態だったという。(P136)
○中古物件なら、新築に比べて管理の実態が把握しやすい。土屋さんは「物件の検討段階に入ったら、仲介業者に依頼し、総会の議事録を閲覧しましょう」と助言する。/総会が毎年開かれているか確認し、理事会開催の頻度にも注目。…水漏れなどの修繕記録にも目を向け、懸案事項を把握。迅速に修理しているかどうかを確認する。/長期修繕計画にも目を配ろう。…長期間更新割いていないことも多いという。(P152)
○閉じ込められる恐れがあるエレベーターや、高層階の避難の難しさなど、災害とからめて不安が語られやすいマンション。しかし、NPO法人「日本防災士会」の…田中実さん(71)は、「一方で、心強い住まいとも言えます」と語る。/プライバシーを保ちながらも、壁ひとつ隔てれば隣人がおり、いざというときには「5秒でお隣です」。…進む高齢化に対しても「人生経験が豊かな人が多いことは、弱みではなく、強みだと考えることもできます」と田中さんは言う。(P168)