人口減少社会の中で都市撤退の作法はあるか

 上記タイトルのシンポジウムに参加した。12月8日に開催された都市住宅学会大会(名古屋)のメインシンポジウムだ。パネラーは次の5人。海道清信氏(名城大学教授)、唐渡広志氏(富山大学経済学部教授)、吉岡初浩氏(愛知県高浜市長)、市原正人氏((株)ナゴノダナバンク代表)、そして木元寛明氏(元自衛隊主任研究開発官)。最後の木元氏に注目が集まった。「人口減少が確実な時代。住民にダメージの少ない/住民のためになる/住民の新たな幸せを生み出すような共通の作法は何か。定石はあるのか」という司会者からの主旨説明に続いて、各パネラーから順次、用意された報告があった。
 最初はコンパクトシティ論について数多くの著作がある海道先生から「コンパクトシティの展開・展望」と題して、コンパクトシティ施策の現状等について話があった。最初にガボールの「成熟社会―新しい文明の選択」から、「成熟社会とは、人口及び物質的消費の成長はあきらめても、生活の質を成長させることはあきらめない世界である」という言葉が紹介された。立地適正化計画の策定や空家特措法が制定され、現在は第3フェーズに入っているという認識の下、現状を批判的に評価。国が主導するコンパクト+ネットワークの都市像に対して、現状、低密度居住にある地方の住民にとっては逼迫感がなく、あまり支持が得られていないのではないか。また、規制誘導方策が弱い日本の都市計画制度では、実現性と効果の面でかなり疑問があると指摘された。
 2番手の唐渡先生からは、「地方都市における縮退戦略と評価」と題して、国内唯一の成功例と言われる富山市の現状と評価について話をされた。中心市街地の昼間人口の下げ止まり、路面電車利用者の増大、中心部地価の上昇など、施策の効果は確実に出ていると評価する一方、周辺地域での大型商業施設の開業などにより、一部の郊外地区で人口増加があり、必ずしも自動車交通を前提とする買い物行動を変化させるまでには至っていない。計画されているLRT富山駅南北接続もまだ完成しておらず、引き続き、今後の推移を見ていく必要があると結論付けた。
 3番目に登壇したのは、高浜市長である吉岡氏。「公共施設のアセットマネジメントの取り組み」と題して、高浜市で実践してきた施設再編の取り組みを紹介された。高浜市と言えば人口5万人弱。市域も小さく、十分コンパクトな都市ではあるが、市管理の114施設について更新費用を試算すると、将来的には現状の5倍以上の費用が必要との結論が出た。そこで、「現行施設以外には新しい施設は作らない」という考えの下、「学校を地域コミュニティの拠点として複合化を視野に、総量の圧縮と長寿命化を実施する」という方針を決定。その第一段として、耐震改修が必要な市庁舎について民間事業者に建て替えてもらい、その事業者から庁舎をリースすることとした。また、小中学校ごとにあるプールについても高浜小の建替えに合わせてプールを廃止。民間プールを活用する形に改めた。ただ、こうした取組に反対する住民の声も強く、住民投票の動きもあるなど、住民対応には苦慮しているようだ。
 (株)ナゴノダナバンク代表の市原さんからは名古屋市円頓寺商店街での取り組みについて。衰退する商店街の現状に対して、商店主や住民等と外部の建築家、コンサルタント等が集まって「那古野下町衆」を組織。各種イベントの開催や街並ルールの策定、そして空き家・空き店舗の活用を進めるナゴノダナバンクの活動などにより、現在の活況へと再生していった。「撤退」がテーマのシンポジウムの中ではやや異質ではあったが、性急な再開発ではなくゆったり衰退させる、いかに活用するかを考えるという話は、テーマを考える上で参考になった。
 そして最後は、参加者の多くも期待した自衛隊出身・木元氏から「有事の戦術としての撤退」について。「撤退」とは「任務の達成が不可能(敗北が不可避)と判断される時機に、自主的に決断して、新たな行動に移行すること」。敗走ではなく、「新たな行動」と定義するところが面白い。撤退にあたって重要なことは、誰が判断するのか、いつ決断するのか、ということ。交戦の最中に撤退するためには残置部隊、収容部隊を配置し、砲兵部隊が支援するといった実践的な離脱の事例を説明された。決断者は司令官と言うが、これを都市に適用すると誰になるのか。市長か、住民か? 多段的撤退という表現も使われたが、これを地域の撤退手法として考えた時に、どんな方策がありうるのか。すぐに答えは出ないが、興味深い報告ではあった。
 その後の意見交換では、撤退の作法と成熟都市の理念について司会者から意見を求められた。海道氏の「日本はまだ、その街に住み始めた第一世代が住んでいるという新しい街が多い。第二世代・第三世代と住み続くようになって初めて『成熟都市』と言えるのではないか」という発言が興味深かった。また、市原氏からも「世代交代ができるまち」という発言があった。円頓寺商店街では今まさに直面していることなのかもしれない。「まちが継続していくこと」こそがまちづくりの究極の目標ではないかと日頃から思っていたが、それに賛同が得られたようでうれしい。
 また、撤退といってもその土地がなくなるわけではない。住宅地等として利用されなくなるだけで、例えば過疎地などでは自然に還っていくのかもしれない。では都市部では? ただの空き地として放置されるのではうまい撤退とは言えないだろう。円頓寺商店街ではリノベを考えた。高浜市では公民館を廃止し、民間病院を誘致した。都市の撤退についても、その地域に居住する住民が快く納得する活用計画を提示できればスムーズにいくのだろう。無理に押し付けるのではなく、住民が誇りをもって、自主的に移転できるような縮退計画が必要だ。市原氏の話に照らせば、建物のリノベと同様、都市のリノベを考えるべきではないか。都市的利用ではない他目的での土地活用を進めることが結果的に都市の撤退につながる。シンポジウムを通してそんなことを考えた。刺激的なシンポジウムだった。

世界の空き家対策

 このところ、米山秀隆氏の空き家対策に関する本を続けて読んできた。日本の空き家問題とその対策を考える一方で、海外ではどうなっているのか、という疑問を持っていたが、さすが米山氏、しっかりと海外事例についても調査し、まとめられている。本書では米山氏は編者として日本の空き家問題と対策について記述し、他に5氏から、アメリカ、ドイツ、フランス、イギリス、韓国の実態と対策が報告されている。
 下記にも少し引用したが、これら5ヶ国においても、事情は違いこそすれ、しっかりと空き家対策が進められている。不動産流通システムの確立と不動産登記制度により、公民連携した空き家の再生・活用が進められている「アメリカ」。「ドイツ」では地域課題と連携したエリア再生に向けた包括的な取組が紹介されている。空き家税から無主空き家の公共団体帰属制度まである「フランス」の総合的な空き家政策。そして「イギリス」では、空き家問題よりも新築促進が課題となっているというのも興味深い。
 これらの国々に共通するのは、不動産登記制度が義務化され、機能していること。未登記土地もあるが、それらを登記化する取り組みもしっかりと進められている。また、住宅需要が高い中で、空き家活用施策が進められ、需要がない地域では、環境問題・社会問題としての取り組み(撤去や改善など)が進められている。日本の場合、登記制度の問題が大きなネックとしてあるが、加えて、空き家の活用・再生がやたらと目標になり、実際には再生困難な地域、静かな撤退が必要とされる地域においても、無駄に空き家対策(例えば空家バンクなど)が推進されているような気がする。
 これについては、先日聴いた、都市住宅学会大会(名古屋)でのシンポジウムやWSでの議論が刺激となっている。次はそれらの様子について報告したい。

世界の空き家対策: 公民連携による不動産活用とエリア再生

世界の空き家対策: 公民連携による不動産活用とエリア再生

アメリカの住宅市場では、住宅や居住地域などが多様な所得水準や社会階層に対応しており、所得や地位の向上に合わせて住み替えが頻繁に行われるが、1990年以降にそのような状況を支える不動産流通システムが確立された。……しっかりと維持・管理された住宅はその内容に応じて高価格で売却できる建物評価手法が普及しているため、……消費者の間では、新築住宅にこだわらず、既存住宅をリモデリングし、住宅の価値を高めながら住み替えを続けていくライフスタイルが定着している。(P43)
〇ドイツの一部の州では、住宅監視法に基づいて居住不適格宣言を出したり、所有者に対して修繕や近代化などの命令や罰金の徴収ができる。このような強力な法律が制定されたのは、移民や貧困層の社会問題と、放棄不動産による地域環境の悪化の問題を総合的に解決するためである。/空き家の問題を地域の環境問題や社会問題と結びつけて包括的に解決する取り組みは、日本でも重要と考える。(P108)
〇フランスでは、空き家政策として多様な手段がある。空き家税は、居住可能な空き家の所有者への課税である。徴発は、居住可能な空き家についての強制的手法による利用権設定である。一時的住宅契約は、居住可能な空き家について、契約的手法で利用権設定を行うものである。これらに加え、……所有者が不動産を放棄していると認定して公共団体が取得する明白放置財産収用制度や……不動産が無主であると判定して公共団体に所有権を帰属させる無主財産市町村帰属制度もある。以上に加えて、……建物管理不全対策として、崩壊危険建物制度、衛生危険建物制度も整備されている。(P120)
〇イギリス政府は現在、新築住宅の供給体制づくりを進めており、……「2020年代半ばまで、住宅供給を平均で30万戸に引き上げる」……としている。/市場規模はともかく、イギリスでは新築住宅戸数が問題化しており……「空き家再利用から新築へ」の流れが見られる。……イングランドにおける長期空き家戸数は現在減少しており、空き家の最大の問題は、「利用可能な住宅が利用されていないこと」であり……「空き家をいかに市場に戻すか」にある。(P152)

捨てられる土地と家☆

 先に「縮小まちづくり」を読んだが、ほぼ同じ内容を、空き家・空き地の増加という観点から書いたのが本書。第1章「空き家・所有者不明土地の実態」から始まって、第2章「現状の対策」、第3章と第4章で「より根本的な対策①・②」、そして第5章はまとめとしての「価値の残る不動産を持つために」。一般の土地所有者や住宅取得を考えている人には、本書の方が教科書的で、現状から筆者の提案する対策まできれいにまとめられており、わかりやすい。
 最新の施策状況として、「近隣の力の活用」や「死亡時の総合窓口の設置」などが紹介されている。また、地租改正に伴って、絶対的所有権が民法に制定された経緯が記述されている点も興味深い。さらにマンションの解体費用の積み立てにも言及しているし、第5章では「取得後の出口があるか」と題して、ケアレジデンスに住み替え可能なマンションの事例「世田谷中町プロジェクト(東急不動産)」や、JTIの仕組みを活用して、いったん購入した住宅を確実に手放すことができる「返せる所有(ミサワライフデザインシステム)」の紹介もある。
 いずれにせよ既に、住宅や土地の利用においては、所有の意味を十分理解し、万一所有する場合には、利用を終えた後、いかに解体し手放すかという方策を事前に準備しておく時代になった。また、行政においても、所有権放棄や所有者不明土地の大量発生に向けて、関係制度の整備が待ったなしの状況になっている。人々の慣習や常識を変えるのは至難の業だとは思うが、それこそ強行採決してでも対応すべき課題かもしれない。たぶん簡単にはそうはならない。個人でできることだけはやっておきたいと思う。

捨てられる土地と家

捨てられる土地と家

○一つは空き家の解体費用の事前徴収の仕組みであり……もう一つの提案は、土地の所有権放棄ルールである。……二つの仕組みが導入されれば、今後、家を持つ場合には解体費用があらかじめ確保されることになり、寿命が尽きたらそのお金で解体し、跡地については次の利用者が現れない場合は、放棄料を支払うことで公的管理に移す形になる。……所有することとその後に放棄する場合の責任が徹底されることになる。(P8)
○最近新たに出てきた空き家対策で注目されるのは、近隣の力を積極的に活用しようというものである。……北海道室蘭市では2017年度から、特定空家を近隣住民や自治会が解体する場合に、費用を補助する仕組みを設けた。……一方、東京都世田谷区では2017年7月、所有者不明の空き家を近隣住民に売却する前提で、不在者財産管理制度を利用して取り壊した。……今後とも住宅地として残る地域においては、隣地取得の支援策があれば、それによって多少なりとも敷地が統合され、居住環境の改善に役立つ可能性もある。(P78)
精華町では死亡届の提出があった場合、……総合窓口で戸籍・住民票関係の対応をし、死亡者が土地所有者である場合には、固定資産税課が……相続登記の際に必要となる書類等を渡す。さらに農地や森林の所有の有無については……農業委員会に案内し、届出の対応を行う。/このように精華町では、相続時に土地関係の届出の漏れがないよう総合窓口において、ワンストップで案内する仕組みを整えている。(P94)
○地租改正を土地改革として見た場合、最も重要な点は……土地の私的所有権が公認されたことであった。/これを追認するように、民法においても土地所有権が明文化された。……いわゆる絶対的所有権の考え方であった。/これには……ドイツ民法第一草案がモデルとされた……結局はドイツにおいて日の目を見なかったものである。……欧州においては18世紀から19世紀末にかけて絶対的所有権の考え方がとられていたが、19世紀から20世紀にかけて相対的所有権に考え方に改められた。(P170)
○一般のマンションでも計画的に積み立てたり事前徴収したりする仕組みがあれば、仮にその後、所有者不明・不在の物件が増えていったとしても、解体費用を心配する必要はなくなる。……今後、建て替えできるのは例外的に条件が揃ったケースのみであり……いずれは取り壊すときがくるという前提で解体費用を準備しておくほうが合理的だと考えられる。(P199)