空き家対策の決め手は壊すことという真っ当な意見

 先月末、都市住宅学会中部支部の空き家セミナーを聴講した。講師は(株)住宅相談センターの吉田貴彦氏。大学で法学部を卒業後、不動産会社、ハウスメーカーを経て、2004年に独立。当初はホーム・インスペクションが中心だったようだが、最近は国交省の「地域の空き家・空き地の利活用等に関するモデル事業」で採択を受けるなど、空き家活用などの問題について相談を受けることが多い。日常的には、ホーム・インスペクションや空き家活用に関するコンサルタント業務、そして自治体や業界などからの講師・相談員などをされているとのことだが、実際のところ、会社としてどういう業務で収入を得ているのか。興味があったが、質問することは憚られた。
 日頃の空き家相談などから見えてくる空き家問題について具体的な事例を交えて話をされた。レジュメに沿って紹介すると、まず「1.空き家の何が問題なのか?」という設問に対して、放置空き家における放火等の問題に加え、住宅投資が資産価値として維持されないという国交省のグラフを示し、中古住宅活用の必要性について説明された。次に「2.なぜ空き家が発生するのか」の設問について、平均世帯人員の減少、特に単身高齢者の住まいが空き家予備軍となっている実態を説明する。
 さらに、「3.自分の空き家をどうしようと勝手でしょ!」というタイトルで、空き家放置による様々な責任発生や維持費もバカにならないことを説明した後、しかし「4.空き家の解決が難しい所有者側の理由」として、「所有者が聞く耳を持たない」「相続登記がされていない」「共有者の意見が合わない」などの現状を説明された。「所有者が行為能力を失して成年後見人を選定したとしても、法的に自宅売却は認められない」といった問題もあるとのこと。他にも、既存不適格や違反建築物であったり、残置物の処分など、空き家の利活用を実現するまでには整理すべき課題は非常に多い。
 そのため、「不要な住宅・土地は早めに処分」「住宅の相続について普段から意思統一をしておく」「単身世帯化を防ぐ」など、「5.空き家を作らないためのポイント」を提案。賃貸時や売却時の留意点・ヒントなども説明された。例えば、仏間以外の「部分貸し」、夏だけの「季節貸し」などであれば借家権が発生せずいつでも返還してもらえる。貸主に造作買取請求権を求めない「DIY型賃貸契約」といった方法。相続で取得した空き家を売却した場合の3000万円控除(ただし要件はかなり限定的)など。また、田舎の物件では、売買価格が低すぎて法定の仲介手数料では採算が取れないことから、仲介手数料の自由化なども提案されていた。「リバースモーゲージ」については、前に「リバースモーゲージ型住宅ローン」で報告したとおりだが、子供の反対が多いということだった。
 最後に、今年度、国交省から「地域の空き家・空き地の利活用等に関するモデル事業」で採択を受けた事業についても説明された。外国人に対する賃貸拒否事例が多いという現状の中で、来日する外国人介護技能実習生に対して、生活をサポートするバディさん(仲間・サポーター)を付けることで空き家の活用を促そうというもので、既に空き家や旧旅館を活用した取組が始まっているとのことだった。
 講演後、質疑応答があったが、個人的にはここが最も興味深かった。すなわち、「空き家対策には何が最も有効か」という問いについて、質問者である建築専門家は空き家の活用促進や新築を規制する方策について述べたのだが、新築規制については現実的に困難なこと、利活用にも限度があることから、空き家の解体促進が最も有効であり、必要だという意見を言われた。具体的には、空き家を解体すると税率が6倍となるような税制をやめることに加えて、空き家解体費に対する補助や税制控除等の解体促進の方策が必要だという意見。さらに、現状の空き家施策に対して解決目標がはっきりしていないという指摘もされた。
 これらの意見には私も大賛成だ。空き家が問題なら壊すしかない。空き家特措法で指導・勧告・命令・代執行と行政措置について制度を作ったとしても所詮、一部の空き家しか対象にならない。それよりもまず「利用していない空き家は解体した方が経済的に得」という状況を作ることだ。解体後にまた新築するより利活用した方が有利であれば利活用すればいい。空き地が放置されることも問題かもしれないが、空き家よりはマシ。何より総体的には、今以上に建物が必要になることはないのだから、とにかく壊すべし。こうしたシンプルな方策にストレートに向かえないのはどうしてだろうか。松村先生にも「空き家を活かす」前に「空き家を壊す」ことを真っ先に考えてもらえないものだろうか。

空き家を活かす

 昨年の秋に発行され、購入して以来、長く書棚の上に積まれたままになっていた。松村秀一が「空き家を活かす」と書けば、内容は全国のリノベーション事例になるに決まっている。実際、本書では、和歌山市のリノベーションスクールに始まり、全部で8つの事例が紹介されている。その中には徳島県神山町長野市門前町などの有名な事例も多く、今さらこれを読んでもという気がしていた。実際読めば、多少は松村氏独自の視点もあって、それなりに読めはするのだが、本書で言いたいのは個々の事例の成功要因等ではない。だからたぶん「空き家を活かす」というタイトルは間違っていて、副題の「空間資源大国ニッポンの知恵」から引用し、「空間資源大国を遊ぶ」という方がふさわしい。重要なのは「遊ぶ」である。
 本書で紹介される事例はどれも、「空間資源で遊んでいる」事例ということになる。そして楽しく面白く遊べば遊ぶほど、日常から離れて面白く興味深いものになる。もちろんただ遊ぶだけでなく、実際に役に立つ空間に再生してはいるのだが、松村氏が注目するのは「遊び」という部分。成功の鍵は「遊び」、だけではないはずだが、他の要因についてはそれほど掘り下げてはいない。そして「おわりに―ストックで遊ぶ社会へ」では以下のように書いている。

○遊びにとって個を無化するような仕組みは必要ない。つまり、「空間資源大国」にとって、仕組みはさほど重要ではないと私は思っている。……仕組みにされてしまうことに抗うのが「空間資源大国」の小さな物語に相応しい態度だと、私は考えている。(P188)

 そうだろうか? リノベーションを「ストックで遊ぶ」と捉えることは間違っていないと思う。今や、まちや建物は大人の遊び場だ。DIYブームもその文脈で捉えて間違いはない。だが、そうした「小さな物語」だけで、松村氏が言うところの「大きな物語」が残した膨大な「空間資源」は消費しきれるのだろうか。そうした抜け殻がまさに膨大な空き家となって現れてきているのが現在ではないのか。
 しかしそのことには触れない。実は先日、都市住宅学会中部支部の講演会で、空き家問題について聞いてきた。またそのうちに紹介したいが、まさにそこで語られたことこそが「仕組み」だと思う。もちろん「遊び」や「小さい物語」にとって「仕組み」は無用の長物かもしれない。だが「空間資源大国」にとっては、「仕組み」はいよいよこれから重要になる。そこが語られない本書は、大学に閉じこもっていた東大教授が外の世界に触れて喜んでいる本ということに過ぎないのではないかと思う。松村先生、しっかりしてよ。

空き家を活かす 空間資源大国ニッポンの知恵 (朝日新書)

空き家を活かす 空間資源大国ニッポンの知恵 (朝日新書)

○建築業界でやっているリノベーションの多くは、発注者から与えられた条件の下で、与えられた目的を果たそうとする「仕事」にすぎないが、西村さんたちの活動はより豊かで人間的な「遊び」だと言える。……ストックがあり余るほど充足した時代においては、誰もが建築で「遊び」ができる……。空間資源大国だからこそ「遊び」が可能になったのである。(P24)
○まちレベルで時間をかけて展開されている空間資源を使った遊び、ミクロからじわっと広がりつつある遊び、点としての一つの空間資源に小さな物語が挿入されること、それらが線状あるいは面状に繋がって起こることによって、まちなかで続いていく遊び。それらは今全国の色々な場所で見られ、人々の暮らしの豊かさを、そして生活の未来を実感できるものにし始めている。(P73)
○居住地としての団地をどうするかという問題は……往々にして団地の内部問題への取組みだけで手一杯になってしまう。たまむすびテラスで大島さんたちの挑戦が示していたのは、むしろ団地をまちの中のポテンシャルの高い空間資源として捉え直すことの重要性、そしてまちのために団地をどう使うかを考えてみることの重要性である。本書の筋に引き寄せるならば、団地でどう遊ぶかという視点の重要性が示されていたと言い換えても良いだろう。(P151)
○以前の産業に代わる何かが見つからない限り、大きな物語の抜け殻はいつまでも鈍感な抜け殻のまま、空間資源としても可能性のまま捨て置かれる。必要なのは抜け殻に挿入する新しくて小さな物語なのだが……まだまだ小さな物語がうまく挿入されていないケースは数多い。(P165)

ブランドとしてのDIYカリスマ

 DIYクリエイターのChikoさんとは、2017年に高蔵寺ニュータウン住宅流通促進協議会が開催したDIYワークショップ(「高蔵寺ニュータウンについて(その2)」)で知り合い、その後、Facebookでのお付き合いが続いている。一方、DIYワークショップの成果を引き継いだ高蔵寺まちづくり(株)ではその後もChikoさんのサポートの下、ニュータウン内の集合住宅や戸建て住宅、タウンハウスなどをDIYサポーター(DIYワークショップ参加者有志)とともにリフォームし、入居者の募集をしている。(最新は「築37年タウンハウス石尾台 DIY併用リノベーション住宅」
 しかし、こうした高蔵寺まちづくり(株)の取組については、「入居者が自ら作業をすることがDIYであって、DIYサポーターが作業をした住宅というのは、要するに素人仕事のリフォーム物件ではないのか」という疑問が湧いて離れない。そもそもDIYワークショップを開催した趣旨は、ニュータウン内の空き家流通を促すために、「改修前の中古住宅を廉価で購入し、DIYで改修すれば、安い費用で住宅取得が可能」という事例を示すとともに、DIYサポーター等が支援することで、DIYに自信がない人にもDIY改修を促すということだろう。DIYサポーター部の設置は賛同するが、彼らが十分に生きていない。ニュータウン内での中古住宅流通がどれほどか知らないが、ニュータウン内で不動産仲介をする不動産業者と連携して、中古住宅購入者の希望に応じ、DIYサポーターを紹介するなどの取組から始めるべきではないか。そもそも入居者がDIYしないDIY住宅という言葉が形容矛盾である。
 と日頃から思っていたのだが、最近、Chikoさんから愛知県住宅供給公社と組んで賃貸住宅のDIYリノベをしたという情報が入った。この記事を読むと、DIYには公社職員も参加して作業をした様子。でも入居者は参加してないよね。当然、上記の疑問が頭をよぎった。「入居者がDIYしないDIY住宅」って何? でもよく考えてみると、県公社の場合は賃貸住宅のリフォームにあたり、「DIYカリスマのChikoさんがデザインした」ということで、これは県公社やURがサンゲツやMUJIなどと組んで実施したリノベーション物件と同じ。つまり、今やDIYカリスマのChikoさんはリノベ・ブランドの一つとなったということ。
 そう考えれば、高蔵寺まちづくり(株)の物件もそうした試みの一つと言えなくはないのだが、第3セクターまちづくり会社という性格上、それでいいのかという疑問が拭いきれない。そもそもDIYが住宅流通促進の決定打となるはずもないのだ。