エリアマネジメントから考える住宅・マンション・団地の再生

 表記のタイトルのシンポジウムに参加した。前半に、東大教授の松村秀一氏による「エリアの再生と団地・マンション」と題する講演と、弁護士の花井増實氏による「高齢者のマンションライフと法制度・公的支援」と題する講演があり、後半は講演された二人に、東海住宅産業協会理事長の馬場研治氏が加わって、パネルディスカッションが開催された。コーディネーターは椙山女学園大の村上心教授。
 松村先生からは、住宅数が世帯数を大きく上回るようになった現在、「建物・知識・技術の十分なストックを・・・『ひとの生き方』の実現に利用する構想力」が求められる時代になったという時代認識を述べられた後、福岡の吉原住宅の事例、神山町NPO法人グリーンバレーの事例、長野・門前暮らしのすすめの事例、座間駅前の東急不動産によるホシノタニ団地の事例などを紹介された。総括としては、これらの事例にはいずれもキーマンとなる「人」がおり、こうした「人を育てる」ことが重要だという話だったかと思う。そのために、北九州をスタートに全国で順次、リノベーションスクールを開催しているとのことだった。
 また、花井先生からは、「一人暮らしなどの高齢者で、認知症などのために生活能力・意欲が低下し、劣悪な環境の中での生活、栄養不十分などの状態に陥っている事例が増えている」というセルフ・ネグレクトの実態が報告され、具体的には管理組合によるベランダ改修などに支障が出たり、孤独死なども多く発生している。こうした生活能力が著しく低下した高齢者への対応について、管理組合に市町村の支援センターとの連携を促す、といった内容だった。
 さて、シンポジウムの冒頭で主旨説明を行った村上先生が、「このシンポジウム終了後には、エリアマネジメントと題した意味がわかりますよ」と言われたのだが、ふたつの講演が終わった時点ではさっぱりわからない。花井先生はもちろん、松村先生からも「エリアマネジメント」という言葉は一言も口にされなかった。
 例えば、吉島住宅は大家として「資産マネジメント」をしたに過ぎない。神山町や長野・門前町の活動は「首都圏をマーケットに新たな暮らしの提案をして、人を呼び寄せることに成功した事例」のように見えるし、ホシノタニ団地は社宅リノベーションに過ぎないとも言える。もちろんこれらを否定しているわけではないが、これらがエリアマネジメントかと考えると、正直よくわからない。それで休憩時間に募集した質問用紙に、「エリアマネジメントとは何か? 『エリアマネジメントとは、一定のエリアを舞台に、権利の及ぶ範囲でストックマネジメントをすること。それがエリアの活性化につながる。』といった理解でいいのか?」と書いて提出した。
 シンポジウムでは、私以外の参加者からの質問なども受けて、広範に議論が重ねられた。その中でも私の興味を引いたのは、エリアマネジメントに関わるいくつかの議論だ。まず、
共同住宅の管理について、松村氏から、マンション管理士が管理組合からの委託を受けて、マンションの「資産マネジメント」を行う仕組みを期待したが、現実にはそういう事例はまだ聞いていないという話があった。また、松村氏が紹介した事例において、「住民の反発はなかったのか、合意形成はどうなっているのか」という質問に対して、「当然、反発はあったが、それを押し切っていくキーマンの信念と行動力が重要だ」という趣旨の回答をされており、なるほどと得心した。松村氏は講演の中でも、「『そうした人がいない地域はどうなるのか』と開かれるが、どうしようもない」と話しており、「人」の重要性について語っている。
 「では行政の役割は?」という質問に対しては、「うまくいっているのは、行政主導ではない地域」と言われ、行政に対しては「道路や公園などのインフラを所有管理する、一人のオーナーとして参加してくれればいい」と言っていた。また、重要なのは、「リスクを取る人間がいること」と言われており、大いに賛意を覚える。「では、キーマンがリスクを取るのか」という質問に対しては、「必ずしもその必要はない。キーマンの助言等により地元でリスクを取る人が出てこればいい」という言い方もしているが、そこは素直にそうかとは言えない。よくわからない。
 全体を通して、コーディネーターの村上氏は、キーマンが地域の合意形成を導いたと言いたいように感じたが、松村氏は必ずしも合意形成を必要としていないようだった。逆にリスクテイカーの存在と実践が、周囲の人々の合意形成を促すということではなかったか。私の質問に対しては明確な答えをもらえなかったが、大きく間違ってはいないと感じた。もう一度書くと、『エリアマネジメントとは、一定のエリアを舞台に、権利の及ぶ範囲でストックマネジメントをすること。それがエリアの活性化につながる』。
 ただ、松村先生は「人(キーマン)」の重要性を強調されたが、人(キーマン)がリードする地域づくりの永続性が気になる。将来的には、キーマンのノウハウや思想を地域でどう受け継いでいくかが重要になってくるのでないか。もっとも地域も変遷するので、永続性についてあまり気にしてもしょうがないのかもしれない。栄枯盛衰。活性化する地域もあれば、衰退する地域もある。
 今後、日本の人口はさらに減少していく中では、実は、地域の活性化よりも、いかに地域をリーゾナブルな大きさや形に整理していくかが重要になるのではないか。建物を壊し、更地を活用していく方向でのマネジメントが問われるような気がする。そこにこそ行政の役割や合意形成の技術が求められるのかもしれない。
 ところで、このシンポジウムに参加した一番の動機は、松村先生に会えること。今回、いくつか質問をさせてもらい、パネラーの馬場さんから声をかけてもらったことで、終了後、松村先生と名刺交換をすることができた。よかった。それが最大の収穫だ。改めて、松村先生をいつ知ったかと振り返ってみると、1999年に出版された「『住宅』という考え方」を読んでからのようだ。その後、松村氏は「箱の産業」「建築―新しい仕事のかたち」と一連の著作で注目を集めたが、昨年出版された「ひらかれる建築」では、「場の産業」をさらに「民主化」というキーワードで考察を深めていった。今後、成熟した社会の中で、建築という行為、そして既存の建築ストックはどうなっていくのか。松村氏には全国の事例を調査する中で、さらに深い考察と議論を期待したい。次の著作を期待している。

「グローバルゲート」と「ささしまライブ24」地区

 10月5日に名古屋駅南の「ささしまライブ24」地区に新たな複合施設「グローバルゲート」がオープンした。「テラッセ納屋橋」へ見学に行くついでに、ぶらっとグローバルゲートも見学をしてきた。
 「ささしまライブ24」地区は、名古屋駅から「あおなみ線」で一駅。「ささしまライブ」駅から歩行者デッキでつながっているが、もったいないので、名古屋駅から歩く。名鉄百貨店前のナナちゃん人形の下で待ち合わせをして、笹島の交差点を過ぎ、名鉄レジャックを過ぎて次の交差点、下広井町の横断歩道を渡ってさらに一区画行くと、ガード下をくぐって「ささしまライブ24」地区に入っていく。ここまでやや遠い。ガードを抜けると右に「ストリングスホテル名古屋」、左にライブハウス「Zepp Nagoya」。さらに進むと、左手に「JICA中部国際センター」。そしてそのまま「あおなみ線」まで出て、線路に沿って歩く。初めてでわからなかったが、そこが「グローバルゲート」の裏側。駐車場の出入口、「名古屋プリンスホテル スカイタワー」と「名古屋コンベンションホール」のエントランスがある。さらに「ささしまライブ」駅に面したタクシー乗り場を過ぎて、オフィスへのエントランスからようやく建物の中に入る。
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 「グローバルゲート」は大きく3棟の建物から構成されており、地上36階建の高層タワー棟、4階建の商業棟、そして地上17階建のダイワハウス名古屋ビルから成る。私たちがまず入っていったのは、高層タワー棟。これは1階がエントランス、2~4階がコンベンションホール、5~30階がオフィス、そして31階から上がホテルとなっている。こうした施設構成も知らないまま、うろうろと歩き回り、2階の屋外デッキから東へ歩いていくと、吹抜けの周りを店舗が囲んだ商業棟に出る。
 吹抜けに面したエスカレータに乗り込むと、3階は吹抜けを飲食店が取り囲んでいる。この時点ではまだ営業を始めていない店舗もあったが、とりあえず適当なレストランへ。ハワイアン・バル「Mano Kitchen Café」でランチを食べたが、正直、内容の割に値段は高い。他のレストランも同様に高めの値段設定で、これでやっていけるかと心配になる。
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 食事後4階に上がると、そこは屋上庭園。5階に向かって大階段があり、段上に植栽が設えられている。これは気持ちがいい。5階の屋上庭園には多くの人がベンチに座り、寛いでいる。そのガーデンに面して、コンビニエンスストアファミマ!!」がある。テーブル席が多く、コンビニで弁当などを買って食べている。
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 コンビニに面して、野菜が育ったプランターがガラス越しに並んでいる。これがTVニュースでも見たレンタル植物工場「GREENS SQUARE」だ。2ヶ月12,000円(来年3月までは7,000円)で一つのプランターを借り、種を播き、栽培し、収穫をする。プランターには15個のポットが置けるようになっており、それぞれ何を育てるかは用意された48種類の中から選択する。種蒔き、水やり、収穫についてはスタッフの指導がある。プランターに土はなく、衛生的。人工照明だけで、水やりは人の手で行う。照明と棚以外に特別な設備は必要ないので、どこの商業施設でも設置できますよ、とスタッフの方に言われた。また、その向かいには大人の学習スペース「勉強カフェ」。パンフによれば、首都圏などでは既に多くの出店があるが、名古屋初進出か。図書館の個人ブースのようなスペースを貸し出すもので、ビジターが1時間当たり500円。会員制度もある。うーん、こうした需要が今後、名古屋でも高まっていくだろうか?
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 こうした、これまで名古屋にはなかったタイプの店舗に圧倒されつつ屋上庭園に戻ると、名古屋駅方面を眺める。すばらしい景観。これがすすき越しに見られるのが面白い。今後、名鉄の再開発ビルが完成するとこの景観はどうなるんだろう。ひょっとして駅前の超高層ビル群が視界から遮られてしまうんじゃないかと少し心配になった。
 5階からエレベータで一気に1階まで下りる。吹抜けを囲んで店舗と飲食店。そして東に抜ける細い路地がウェルカムプラザ。そこにはスタバなど小さめの飲食店が並んでいた。どうやらここから入るのが正解だったようだ。それで東の入り口から出て、南へ向かい、道路を渡って愛知大学側を歩く。道路を挟んでグローバルゲートを見ると、改めてその全景が明らかになる。両サイドの高層棟に挟まれた商業棟の壁面は緑あふれるグリーンウォールとなっている。
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 愛知大学名古屋キャンパスは2012年に移転開校。2017年3月には2期工事も完了し、さらに施設を充実させている。平行に並ぶ2棟の校舎棟の間のキャンパスモールの上部にはガラス屋根が架けられ、明るい光が落ちている。ちなみに校舎棟のグローバルゲートに面する1階部分にも居酒屋やコンビニ店舗が入店していた。
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 愛知大学を過ぎると気持ちのいい公園が広がる。そしてその南は視界が開けて中川運河に面する。グローバルゲートの完成に合わせて、ここからレゴランドのある金城ふ頭まで水上バス「クルーズ名古屋」の運行が始まった。金城ふ頭まで1500円。レゴランドとセットで1日遊ぶと思えば悪くない。ちなみに平日は運行しておらず、水上バスの姿は見られなかった。
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 公園に面して中京TVの社屋が建つが、入口に守衛さんが立ち、自由に入館はできない。そのさらに西にはダイワハウスが建設した高級賃貸マンション「ロイヤルパークスERささしま」。家賃はかなり高めだが、けっこう埋まっていると聞いた。シェアハウスや有料老人ホームも入っている点がユニークだ。
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 「ささしまライブ24」地区はこうしてほぼ全ての施設が完成した。一つひとつの建物はどれも創意工夫がなされ楽しい。が、やはり、名古屋駅から距離があるのが難点。オープン当初は物珍しさもあって足を運ぶが、しばらくすると地区内のオフィスへの勤務者以外はわざわざ足を運ぶだろうか。そのために、名古屋市では「ささしまウェルカムバス」を走らせている。運賃は通常の市バスと同じ210円だが、回数乗車券は10枚綴りで1000円。1回100円だ。また、先に書いた「クルーズ名古屋」や「あおなみ線」を利用して、金城ふ頭や名古屋港水族館などとの連携も考えているのだろう。さて、どうなるかな。リニア新幹線の開通や名鉄の再開発など名古屋駅周辺の変化をうまく取り込んでいくとともに、アジア大会時の選手村としての活用が予定される名古屋競馬場の跡地利用など「あおなみ線」の沿線開発が「ささしまライブ24」地区の将来にも大きく影響しそうな気がする。今後の街の変化が楽しみだ。

納屋橋東再開発ビル「テラッセ納屋橋」

 名古屋の堀川・納屋橋南東の一角で建設が進められていた再開発ビルが完成し、7月に竣工式典があった。既にマンションの入居は始まり、テナントである読売新聞も営業を始めている。商業棟などは9月にグランドオープンする予定。その前に再開発組合の方から話を伺い、建物を見学する機会があった。苦節30年。準備組合設立からは26年間。日本一長くかかった再開発と自嘲気味に語っていたが、様々な手法を導入して、身の丈に合った再開発事業とすることで、無事完成した。その努力に深く敬意を表したい。
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 再開発地区が西に面する堀川は、ブラタモリでも紹介していたとおり、かつては名古屋城下へ物資を運ぶ動脈として利用された。納屋橋の当地区もかつては尾張藩の米蔵が並び、隆盛を極めた。また明治以降には、再開発地区が北に面する広小路通りが、旧名古屋駅と栄を結ぶ目抜き通りとして明治20年に整備され、明治31年には路面電車も開通。多くの屋台が立ち並ぶなど、名古屋の商業・娯楽の中心として賑わった。しかし、昭和32(1957)年に地下鉄が開通し、当地区の東600m程の位置に伏見駅が設置され、昭和46年には市電も姿を消すと、納屋橋地区は次第に時代の波から取り残されていった。
 こうした中で、市政100年を契機に堀川の再整備が進められることとなり、当地区も昭和63(1988)年、市によって「堀川納屋橋地区市街地再開発事業基本計画」が策定されるに至った。その後、平成3(1991)年には準備組合も発足し、事業化に取り組んできたが、平成7(1995)年、地区の北東部が別事業として切り離され、平成16(2004)年には名古屋東宝ビルとして完成した。その後、平成13(2001)年には当初計画の区域に入っていた堀川河岸地区を市が単独整備をするということで分離され、さらに平成16(2004)年には段階施行を目指すという観点から、敷地南部分が分離され、現在の区域に至っている。
 その後、平成17(2005)年には事業参加企業の提案募集を行い、平成19(2007)年、「納屋橋ルネサンスタワーズ」構想として発表された。しかし、平成20(2008)年にリーマンショックが発生。事業環境の悪化などから、平成22(2010)年、ついに事業協力等の覚書を解除。事業は一から見直すこととなった。そこで、平成22(2010)年にUR都市機構へ技術支援の協力を要請。大幅な事業スキームの変更を検討した結果、平成24(2012)年、改めて事業協力者を募集。清水建設大日本土木等の建設業者と野村不動産・ユニー棟の保留床取得者からなる納屋橋HUBグループが選定された。
 グループの提案を元に平成26(2014)年に都市計画の変更決定、再開発組合の設立認可を経て、7月に除却工事に着手、翌年には施設建設工事が本格着工した。その後も地下構造物の越境問題など種々の課題があったが、着実に解決。平成28(2016)年には分筆別棟での建設とした中京海運ビルが竣工、開業した。そしていよいよ6月30日に本体建物が竣工、引き渡しが行われた。また、事業完了後のエリアマネジメントを担うため、3月には「テレッセ納屋橋発展会」も設立している。
 再開発組合はその後の残務も終えて、年内には解散の予定。説明をいただいた丹羽さんにはUR在職中から、退職後、再開発組合事務局長としての最後まで、実にご苦労さまでした。改めてねぎらいとお祝いの言葉を贈りたい。
 さて、この再開発事業の一番の特長は、容積率に余裕を持った身の丈の建物計画と、分筆・分棟型の権利変換が行われた点だろう。地区内は大きく3つに分筆され、先に竣工した業務棟は中京開運(株)が単独で敷地も建物も所有。店舗棟は1社が敷地を所有し、事業用定借により、ユニー(株)が店舗棟を建設した。また、広小路通りに面する商業・業務棟と住宅棟は別棟で建設し、将来的な建替えにも対応できるようにしている。
 当日は丹羽事務局長の説明の後、施設を見学した。納屋橋の交差点に面した商業・業務棟は5階建て。1階に大楽共立銀行が入り、上層部は読売新聞が支社を構える。銀行はまだオープンしていないが、午後3時以降の開店営業も検討しているということで、開店後の賑わいが楽しみだ。
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 その南側には湾曲しつつ段状にデッキが重なる。この景観は見事。特に堀川の対岸から見ると、うまくセットバックして空間にゆとりを与えている。デッキ下の1階には飲食店と駐車場への入り口。2階・3階とデッキを上がるにつれて堀川を見下ろす視界も開け、川沿いに流れる風も気持ちいい。2階のデッキに面して飲食店。そしてそこから公開通路が東側に延びて、東側道路へとつながっている。また、公開通路に面してクリニックが入店する医療モールができる予定。マンションへの入り口も2階になる。ちなみにデッキは3階建てで、4階には屋上緑化がされている。
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 住宅棟は地上29階建て。住宅戸数は347戸。野村不動産等が販売するプラウドタワー名古屋栄で、エントランスロビーは広く心地よい。既に入居が始まっており、引越し作業をする作業員等が出入りしていた。各住戸に入るには3重のオートロックで、エントランス、エレベーターホール。そして各階の住戸への出入りも専用カードが必要となる。2階エレベーターホール脇にはママズラウンジがある。他にもパーティルームやライブラリー、ゲストルームなどもあるとのこと。最上階の屋上デッキまで上がらせてもらったが、リニア開通に向けて開発が加速する名駅周辺の超高層ビル群、そして笹島地区もだいぶ施設が整ってきたようだ。
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 ユニーが入る商業棟が9月オープンに向けて内装工事中で見学はできなかった。堀川に面して窓がないのはいかがなものかと思うが、ユニーが狙うのは近隣住民等のはずで、オープン後、どんな様子か、また訪れたい。ちなみにデッキ下の1階に飲食店が入る他は駐車場。2階は食品を中心とした都市型コンセプトの「ラ・フーズコア」、そして3階はホームセンターのカインズがテナントとして入店予定と聞いた。
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 見学後、堀川向かいの高山額縁店下、カブトビール名古屋支店「TWILO」で懇親会。ここは戦前5大ビールの一つ、半田のカブトビールが名古屋で唯一飲むことができる店。堀川に映るテラッセ納屋橋の灯を楽しみつつ、バー感覚でひと時を過ごした。ここでも丹羽さんの納屋橋東地区再開発に対する熱い思いを聞かせていただき、納屋橋の上で楽しく解散。実に楽しい見学会でした。
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PS.
 「テラッセ納屋橋」を8月に見学した後、上記の見学記録を書いたのに、ブログにアップするのを忘れていた。やれやれ。その後、9月末には商業施設もオープンした。それで10月にもう一度、「テラッセ納屋橋」を訪れた。
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 まず驚くのが伏見通り沿い1階にオープンした大垣共立銀行ラッセ納屋橋支店の豪華さ。ATM前のゆったりしたスペースは展示スペースとなり、案内カウンターの奥に接客ブースが並ぶ。ホテルのラウンジのような雰囲気だ。商業施設1階には飲食店などの専門店。そして2階に上がると、L字型のフロアの1辺に「ラ・フーズコア納屋橋店」。ユニーが経営する食品スーパーでコンパクトに商品が並ぶ。郊外型スーパーで見られるような、妻が陳列棚で品選びをする後ろでカートを押す夫といった光景は見られず、一人で買い物をする人が多い。「入店者に対する売上高は高いはず」と同行者が言う。そしてフロアの半分以上をフードコートが占める。
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 さらに3階はカインズが経営する「Style Factory」。床や天井が剥き出しの内装にホーム商品が並ぶ。また同じフロアにはフィットネスクラブと名古屋芸術大学の地域交流センターがあった。確かに、都市型スーパーのコンセプトに違わず、コンパクトだがそれが却っていい感じの賑わいを生み、おしゃれな店づくりを実現している。
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 見学会の終わりにはまた、堀川沿いの居酒屋で乾杯。宴会が終わった後、堀川沿いを歩くと、何とも気持ちがいい。やはり納屋橋は絶好の立地。そしていい施設が完成した。